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物业公司取代中介业内怎么看?

2015年11月20日 09:36:50 来源: 互联网 责任编辑: qiaolina

虽然物业公司利用自身优势,除专职于物业管理工作外,还顺便“兼职”从事了二手房中介。但在业内人士看来,物业公司虽然有着近水楼台,成本较低等优势,但由于房源有限,专业程度上不如传统中介,始终无法取代中介的作用。

一线房企也抢中介饭碗

二手房的成交近年来连续超过新房,不仅是互联网公司盯上了传统的二手房居间中介市场,就连物业公司也对巨大的二手房市场蛋糕 “动了心”。在北京,不少知名开发商的旗下物业公司都有代理租售服务的资质,但多位于个别端项目,并未形成规模。而在南方,一些一线房企的物业公司则已经开始大举抢夺二手房中介市场。7月31日,佳兆业物业、万科物业、中海物业、招商局物业、中信物业、中航物业、长城物业等7家物业公司共同推出“物业公司二手房”和“物业公司租房”专区,宣布正式进入深圳二手房经纪市场,这在全国尚属首次。

据了解,这7家物业公司均有自己的专业团队和门店,这种“物网联盟”的交易模式是:物业管理公司将其管理的小区租售盘源在线下实体店和网上交易平台,同时挂单。也是一线房企旗下的物业公司第一次高调进入二手房居间服务。

“社区O2O具有巨大的市场空间,而传统的物业管理公司目前看起来最有可能撬动这块巨大的市场。”中信建投证券房地产行业分析师苏雪晶认为,首先,物业公司的优势是手中握有大量的社区资源和业主资源,如今的互联网技术给了物业管理企业新的思路,物业管理企业可以通过社区增值服务创造新的赢利点;其次,传统物业企业的发展规模虽然很快,但随着劳动力价格的上涨以及人员的流失,传统的盈利模式已经受到了威胁,物业盈利模式的变革对于物业公司来讲势在必行。

尚不足以影响传统地产中介

实际上,近几年来各大物业公司一直在布局和拓展租赁业务。万科于2003年成立物业租售中心,华润置业也成立了名为“乐易居房屋托管中心”的中介机构,长城物业也成立房产中介平台尚邻不动产,此外各大物业公司都在搭建自己的租赁平台。从业务范畴来看,物业租赁业务包括了房屋、车位租赁,二手房交易,车位买卖,过户手续代办,新房产权证代办,新盘团购服务等。

但是,不可否认物业租赁的独立业务运营尚面临诸多壁垒。

“不少品牌物业公司具备了物业租售经验,却仍然竞争不过市面上专业的中介公司,物业公司有资源优势也有天然劣势。”佳兆业物业深圳区域总监张大伟表示,客户选购二手房时,一定经过多方面了解和对比后才理性做决定购买最合适的房产,但这对物业租售却是一个难题。“传统中介有几十家甚至上百家连锁店,可以提供非常丰足的资源。而我们业务开展最大的瓶颈则是出不了自己的社区。”

“目前二手房业主绝大多数不会采用独家代理形式,一般都是多家中介委托,所谓的‘300小区业务分流’并不成立。”一位不愿具名的地产中介资深人士表示,“业主委托租售业务,要的是‘卖的速度快、卖的价格高’,传统中介有数十年积淀的地铺和网络资源,这一点,物业公司无法做到。此举尚不足以影响传统地产中介。”

伟业我爱我家副总裁胡景辉也表示,“据我所知,近几年来物业公司的租售业务有一部分是通过和中介合作来完成的,我们职员也有跳槽去物业租赁公司以后又回来的。”他表示,物业租赁不是专业做二手房业务出身,容易存在经营管理不专业等问题。

“物业租售传统中介最本质的区别在于:对传统中介而言,成交是一个结束;对于物业租售而言,成交只是社区服务的开始。这一点,导致服务产生了本质的差异。过去,物业租售的各自为战,导致了这些优势无法发挥,单个物业与开展人海战术的中介公司进行无差异竞争,肯定是落于下风的。”物业租售联盟发起人陈皓认为,但是现在物业租售已经开始形成体系、形成平台,这样一来,服务保障的优势才能得以发挥。通过有保障的优质服务,我相信更多的人会选择物业公司而非传统中介公司。再加上内部的房源一一对应,完全有可能形成中国的“MLS”平台,从而替代掉现在的传统中介体系。

物业公司并不能取代中介

对于物业公司提供中介服务的做法,虽然物业有许多天然优势,但并不能取代中介公司。易居中国执行总裁丁祖昱就认为,首先,物业管理公司和专业中介公司差距很大,不可替代。中介的目标是促成买卖双方或租赁双方的成交,目标决定了他所有的专业都是围绕这方面进行相关服务的。而物业管理公司的核心是维护物业,保证建筑品质,确保物业管理服务的质量,而相对来说要求更高的中介业务肯定不是物业管理公司所擅长,因此两者不可同日而语。

其次,物业管理公司只是守住了大门,但这扇大门是不能垄断中介业务的。对所有业主来说,不管是买卖还是租赁,都是希望以市场价快速成交,不管是物业管理公司还是专业中介公司来做并不重要,供需信息更多的平台才是真正更好。所以物业管理公司即使守住了这扇大门,也无法管住业主或是需求方的腿,中介公司的作用没有办法被物业公司取代。

第三,互联网平台也只能起到信息发布的作用,真正交易还是需要线下买卖或租赁双方的直接洽谈,而某网站只是众多线上平台的一家,想要和物业管理公司形成所谓的垄断只是天方夜谭。业主也好,需求方也好,最终还是会用脚投票,并不会如你所愿。

不仅如此,三盛伯恩物业总经理助理林强也表示,虽然自身的物业公司在中介服务方面取得了不错的业绩,但他并不认为物业能够取代中介公司办理居间业务。林强表示,伯恩物业取得中介资质并开展租售业务的初衷是为了提高自身的服务范围,提高形象,并不是一定要靠租赁服务赢利。另外,物业公司虽然准确掌握房源、收费低,但是由于工作人员有限,而且中介不是其主营业务,所以物管兼职中介只能“守株待兔”,只对自家小区的情况熟悉,掌握的房源单一,中介公司的大量房源和大量经纪人相比,依靠物业成交的二手房毕竟还是少数,双方各有优势劣势,并不会相互取代。

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